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2020作者:admin

点击标题下方金融观潮,关注后即可查阅所有精美文章文 | 缓缓君首发 | 缓缓说01中国是全世界唯一一个还在把“公摊面积”计入房价的国家了,但这一政策可能要进行调整

昨天,住建部发布了一条通知,对38项住房和城乡建设领域的工程建设规范进行征求意见,其中在《住宅项目规范(征求意见稿)》第2.4.6条中有这么一句话:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易

”一石激起千层浪,“公摊面积“将不再计入房价的消息开始网上流传

说起公摊面积,早在去年就引发过舆论的热议,你买100平方的房子套内只有70平的情况引发了很多网友的共鸣,甚至还引起了新华社和人民日报的跟进

新华社专门发表了一篇题为《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》的文章

文章指出了“公摊面积缺少标准、管理混乱”的现实问题,并认为“越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正”,所以作者在文末呼吁:“人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积问题,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益

”对于这种对国计民生有重大影响的议题,官媒的发声往往代表着一种方向,所以昨天住建部对新起草的《住宅项目规范》征求意见,我并不意外,而且我个人也非常支持房屋交易按套内面积计算,因为公摊面积的猫腻太多(原因后面会说)

但还是有一些专家,立马跳出来为地产商鸣冤叫屈

比如某财经网红的官方公众号转载了地产“专家”刘德科的一篇文章《猪年第一误读:住房按套内面积算》

在这篇文章中,刘德科先是diss了别人的观点,然后就开始为公摊面积站台

去年,有一篇很业余的文章,绑架了无数情绪流量:《买100平米房子只得70平米,公摊面积让我们很受伤!》

一群不明就里的所谓专家,纷纷加入讨伐公摊面积的行列

讨伐的逻辑是:开发商故意把公摊做大,坑购房者的钱

这是完全不懂行的伪逻辑

很简单:容积率是固定的,即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的;所以就算把公摊盲目做大,地产商根本就没法多赚一分钱,反而损失购房者的利益——地产商虽然名声不太好,但这种损人不利己的事情,他们是不太会做的

在刘德科看来,地产商没有因为公摊面积多赚一分钱,讨伐公摊面积是不懂行的伪逻辑

事实真的是这样吗?我们来一步步分析

(刘德科所谓的很业余的、绑架公众情绪的文章,其实是人民日报在转载新华社那篇文章时改了个标题)02先追溯一下公摊面积的来龙去脉

这个概念其实是从香港引入到大陆的

在1952年之前,香港的房子都是一整幢一朱朱整幢出售的,总价非常高,只有极少数的真·土豪才买得起,所以楼盘的销售周期通常会拖得很长

这也导致了地产商的回款速度慢,财务成本(如利息支出)高

1952年,国际鸿星投资集团的董事长吴多泰想到一个好办法,那就是按楼层来卖房

他把5层楼的房子分拆成5份卖给不同的买家,这在当时是一种史无前例的创举,两幢5层楼的房子在很短时间内就全部卖光了

但能够买下一整层楼的人依然是少数,有没有什么更好的办法可以加快楼盘的销售?1953年,霍氏集团的霍英东(很多人都把账算在李嘉诚头上了)开发出了期房销售+按揭贷款的销售模式,香港人也将其称之为“卖楼花”

并且他还将每一层的房子又拆分到套,从按层卖房逐步发展成了按套来卖,也就是我们现在最常见的房屋销售模式

但是按套销售房屋带来了一个问题,那就是公共建筑部分,比如楼道、电梯、设备间等等,这些部分的面积谁来买单?聪明的地产商又想到了一个“好办法”,那就是把这些公共建筑按照一定的比例分摊到各家各户,于是“公摊面积”这个概念就诞生了

把公摊面积再加上套内面积,即为房产交易计价时的建筑面积(建筑面积=套内面积+公摊面积)

(现行的《不动产证》上分摊面积即为公摊面积)而套内面积和建筑面积之比,即为得房率

在70年代,香港商品房的得房率还能普遍达到90%;到了90年代,得房率普遍下降到80%;而到了2000年以后,一般房屋的得房率已掉到了70%几

公摊的比例变得越来越高,开发商变得越来越肆无忌惮

为了尽可能攫取更多的利润,有些开放商甚至还设计出了飘窗比房间还大的户型

因为在香港的建筑规范里面,飘窗(外挑式窗台)是不占建筑面积额度的,但却会在交易时计入实用面积(政府会限制每块地的建筑面积上限,比如一块1000㎡的地,只准你盖5000㎡的建筑面积,所以开放商会想尽办法榨干这块地的利润空间),于是就有了下面这种奇葩户型

2006年,香港长实元朗四季豪园的得房率更是被曝出不到50%,也就是你买的房子有一半多都是公摊面积,引发了香港民众的极大不满

2010年,香港立法会房屋事务委员会建议,新建房屋以“实用面积”计价,然后就遭到了地产界大佬们的炮轰

那些地产商的理由是,如果以实用面积计价,那么每平方的单价一定会涨上去,到时候房屋总价该多少还是多少,购买者根本不可能少支付一分钱,这一切只不过是一个数字游戏,而且,以前造的房子(存量房)都是按建筑面积计价的,如果新房按实用面积计价,地产商们认为这会造成价格混乱,扰乱市场

在民意的支持下,香港政府还是于2012年出台了《一手住宅物业销售条例》

从此,香港的新建房屋交易,只准报实用面积,也不再有公摊面积

而地产大佬吓唬政府的那些问题并没有出现,市场很快就适应了新的计价方式

而中国大陆这边,名义上《商品房销售管理办法》规定了:商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价

但实际操作层面,几乎无一例外全部都用建筑面积进行计价,唯有重庆是搞过一个试点的

2002年,黄奇帆任重庆市市委常委、市政府副市长、党组成员

同年,重庆市人大常委会以地方法规的形式www.hhh258.com,对商品房计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,必须以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施

(中国大陆的套内建筑面积和香港的实用面积算法不一样,除了套内使用面积外,还包括墙体面积和阳台面积,即套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积)重庆房价的涨幅也一直低于全国的整体水平

直到2016年底,黄奇帆调离重庆,重庆房地产协会立马就向政府呼吁采用套外建筑面积进行计价

从这些案例中你也可以看出,无论是香港还是大陆,房地产商对于采用(套外)建筑面积进行计价的愿望是无比强烈的

这背后有什么猫腻?03猫腻不止一样,但最重要的一点是:公摊面积会在买家和卖家之间形成一个巨大的信息差,这给开发商从购房者手里赚取额外利润提供了可能

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等等(其实远不止这些),这些五花八门的建筑和设施全部都可以列入到公摊面积的范畴中

(公摊面积包含的内容)那么问题来了,购房者测量实用面积是相对容易的,但公摊的部分你怎么测量,怎么查验?事实是,普通人几乎是没有这个能力去核实的

比如在某电视节目中,有业主怀疑自己的公摊面积被占用了,律师告诉他,你可以去申请政府信息公开,或者去不动产中心了解情况

如果确认是公共用地被占用了,那么可以通过司法途径去维护自己的权益

这在理论上当然可行,但实际操作的时候真的太麻烦了

对于一个2000套房子的楼盘项目,如果运气不好遇到了一个无良开发商,他们虚报了500平的公摊面积,那么平均每一套房子也就被多摊了0.25平

对于一般的购房者而言,房子少了0.25个平方,而且还是公摊面积,是很难发现的

那么开发商可以借此获得多少的额外利润呢?如果按照3万/平方来算,那么开放商可以额外获得1500万的利润

而这笔额外的利润自然是由所有购房者共同来承担的

只要做得足够隐蔽,这里面就有可观的利益

也有个别开发商胆子太大吃相太难看的,结果被抓了个正着

比如2017年,南京某楼盘有上百名业主集体反应,他们买的房子得房率竟然只有42%,这和销售时承诺的60%以上差距太大了

后来记者暗访时发现,所谓60%的得房率另有玄机:开发商会要求购房者签订两份合同,其中一份是房屋买卖合同,另一份是“装修合同”

而在这份装修合同中,开发商又附带了一个委托改造计划进去,在这份改造计划中,会把原属于公摊面积的过道改造进室内,这样得房率就能达到60%

这种就真的是想钱想疯了还把购房者当傻子,结果被抓包了

至于会有多少楼盘被做了手脚没被发现的?这就是一笔糊涂账了

(《新民晚报》报道截图,关于开发商和第三方测量单位之间的猫腻)只要买方和卖方之间存在“公摊面积”这个巨大的信息差,那房屋交易上就会存在漏洞

只有更改计价方式,才能从根本上堵住这个漏洞

公摊面积背后的猫腻还不止这么一个

比如有的小区的消防应急场所等区域已经被算到公摊面积里去了,但黑心的开发商把这些区域划归为停车位进行再次销售,也就是同一块面积开发商卖两次

按15万/车位的价格算,100个车位就可以额外获利1500万

这同样是由所有购房者共同来承担的

还有的是公摊面积被物业拿来做广告位了,但收益却没有返还业主等等

另一个由公摊面积带来的问题是,现在的新房一般都要求做精(全)装修交付了,装修标准少则2、3千每平方,多的7、8千每平(豪宅装修标准更高的也有)

而在计算装修价格的时候,竟然是按照套外建筑面积来算,而不是套内面积算的

但问题是,那些公摊面积中的楼梯、过道、设备房,根本不可能和室内按同一个价格标准去装修的

这种计价方式显然不符合公平交易的原则

04总之,公摊面积带来的猫腻真的很多,这就是为什么香港和大陆的开发商,都一致希望把公摊面积计入到房屋价格体系之中

他们会找出各种各样的理由来反对政策上的改变,毕竟商人总是逐利的,这在哪里都是一样

所以政府才更加有必要通过制定合理的规则来加以约束,而我们也确实在往正确的方向走

至于那些为开发商站台,还信誓旦旦地说开发商没有因为公摊面积多赚一分钱的那种伪“专家”,我不知道他们是太傻太天真了不知道公摊面积背后的那些猫腻,还是昧着良心故意想把水搅混

如果是前者,那么只能说他们的专业水平太差,如果是后者,那就纯粹是坏

在各种专家的声音中,我唯一比较认可的是,公摊面积并不是越小越好

有得必有失

如果过度挤压公共空间,必然会影响到社区其他方面的功能和品质,比如取消架空层,比如在同一层设置十几户

但我并不担心

因为购房者的需求是有差异的

有些人他要优先解决的是“有没有得住”这个需求,还有一些人要解决的是“住得舒不舒适”这个需求

那么让市场结合不同的需求,提供不同的产品,并实行不同的价格策略

让市场能提供更多的供给,让刚需能够以更低的价格买到房子,让改善性需求的人能够挑到心仪的房子,并为此支付合理的价格……这才是一个正常的、健康的市场该有的样子

而公摊面积计入房价这种事,全世界只有中国还在做

它从最开始就是开发商为了更快、更方便地卖房子才设计出来的,它的背后有各种猫腻,它损害了购房者的利益,所以真的是时候把它扔进历史的废纸堆了

但让我没想到的是,居然还有专家在为保留这项奇葩制度而摇旗呐喊

所以我写了这篇文章,我希望你能够分得清自己的利益在哪里,我希望你能够知道自己应该站在哪一边

最后,希望《住宅项目规范(征求意见稿)》能够尽快通过并正式出台,然后推动房地产市场变得越来越透明,越来越健康

其实对于中国的老百姓来说,房价问题说多了都是泪,三代人都很累

但只要在往好的方向改变,哪怕是变好一点点,那也是好事

希望更多的刚需能够买得起房,也让改善需求的人能够买到心仪的房子

让老百姓能够在住房问题上有一种获得感,不再是一句空话

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